Gewerbemietvertrag: Laufzeit, Klauseln und Kündigung

Ein Gewerbemietvertrag ohne feste Laufzeit lässt sich nach § 580a Abs. 2 BGB mit knapp sechs Monaten Frist kündigen, und zwar nur zum Ende eines Kalendervierteljahres. Ist eine feste Laufzeit vereinbart, gibt es gar keine ordentliche Kündigung: Der Vertrag endet erst mit Ablauf der Zeit (§ 542 Abs. 2 BGB).

Das ist der große Unterschied zur Wohnungsmiete. § 578 BGB zählt auf, welche Wohnraumregeln für Geschäftsräume gelten. Kündigungsschutz, Mietpreisbremse und die Obergrenze für die Kaution stehen nicht auf dieser Liste. Was im Vertrag steht, gilt deshalb weitgehend so, wie es dasteht.

Ob eine Klausel im konkreten Vertrag wirksam ist, hängt vom Wortlaut und vom Zustandekommen ab. Vor der Unterschrift unter einen Vertrag mit fünf oder zehn Jahren Laufzeit lohnt die Prüfung durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Was ein Gewerbemietvertrag regelt

Gewerberaum ist alles, was zu geschäftlichen Zwecken gemietet wird: Laden, Büro, Praxis, Werkstatt, Lager, Gaststätte. Nach der Übersicht der IHK Elbe-Weser kommt es auf den Vertragszweck und die tatsächliche Nutzung an, nicht auf die Überschrift des Formulars. Bei Mischnutzung entscheidet der Schwerpunkt.

Das Gesetz regelt nur die Grundpflichten: Nach § 535 BGB überlässt der Vermieter die Räume in vertragsgemäßem Zustand und erhält sie so, der Mieter zahlt die Miete. Miethöhe, Erhöhungen, Nebenkosten, Kaution und Renovierung handeln die Parteien aus.

Textform statt Schriftform seit 2025

Bis Ende 2024 brauchten Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit die strenge Schriftform, also eigenhändige Unterschriften auf derselben Urkunde. Seit dem 1. Januar 2025 genügt nach § 578 Abs. 1 BGB die Textform. Das ist eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt (§ 126b BGB), praktisch also auch ein PDF per E-Mail.

Für ältere Verträge galt das alte Recht nach Art. 229 § 70 EGBGB noch bis einschließlich 1. Januar 2026, für Nachträge ab 2025 sofort das neue. Seit dem 2. Januar 2026 gilt die Textform für alle Gewerbemietverträge.

Die Folge eines Formfehlers ist geblieben. Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar (§ 550 BGB). Eine vereinbarte Laufzeit von zehn Jahren schützt dann niemanden mehr. Typischer Auslöser ist eine nur mündlich vereinbarte Mietänderung. Die Form schützt vor allem einen Käufer des Gebäudes, der nach § 566 BGB in den Vertrag eintritt.

Laufzeit: befristet, unbefristet, mit Option

Ohne Befristung kann jede Seite spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Vierteljahres kündigen (§ 580a Abs. 2 BGB). Der Vermieter braucht dafür keinen Grund, ein Risiko für jede Praxis mit teurem Ausbau.

Deshalb werden häufig feste Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren vereinbart, oft mit Verlängerungsoption für den Mieter. Die Option ist ein einseitiges Recht: Der Mieter erklärt, dass er um die vereinbarten Jahre verlängert, der Vermieter muss mitgehen. Die Frist für diese Erklärung wird leicht verpasst und gehört in den Fristenkalender.

Wer nach Ende der Mietzeit einfach weiter nutzt, verlängert den Vertrag auf unbestimmte Zeit, wenn keine Seite binnen zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB). Formularverträge schließen diese Regel häufig aus.

Klauseln, die vor der Unterschrift einen zweiten Blick brauchen

Vorgedruckte Verträge sind Allgemeine Geschäftsbedingungen. Auch zwischen Unternehmern sind sie nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Einzeln ausgehandelte Vereinbarungen fallen nicht unter diese Kontrolle.

Indexmiete und Wertsicherung

Eine Miete, die sich automatisch mit dem Verbraucherpreisindex ändert, ist nach § 1 Preisklauselgesetz (PrKG) grundsätzlich verboten. § 3 PrKG erlaubt sie, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft, der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder der Mieter per Option auf zehn Jahre verlängern kann. Der Index muss vom Statistischen Bundesamt, einem Landesamt oder Eurostat kommen. Laut IHK Lippe zu Detmold ist eine Klausel unangemessen, die nur Erhöhungen, aber keine Senkungen zulässt.

Mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Indexklauseln in Formularverträgen zusätzlich der AGB-Kontrolle unterliegen. Fallen sie dort durch, sind sie von Anfang an unwirksam. Die mildere Regel des § 8 PrKG, nach der eine Klausel erst ab rechtskräftiger Feststellung wegfällt, hilft dem Vermieter dann nicht. Im entschiedenen Fall lag der Ausgangsmonat im Mai 2017, die Miete begann aber erst im September 2019. Die Inflation dazwischen ging zulasten der Mieterin, ohne dass sie eine Gegenleistung bekam. Das Landgericht hatte ihr 6.498,90 Euro zugesprochen, der BGH bestätigte das.

Der BGH nennt einen zweiten Zusammenhang: Ist ein langer Vertrag wegen eines Formfehlers vorzeitig kündbar, fehlt die Mindestlaufzeit, und die Indexklausel verstößt gegen das Preisklauselgesetz. Besteht sie die AGB-Kontrolle, bleibt sie dann nach § 8 PrKG bis zur rechtskräftigen Feststellung wirksam.

Rechenbeispiel für eine jährliche Anpassung: Die Nettokaltmiete beträgt 2.500 Euro. Der Verbraucherpreisindex (2020 = 100) lag laut Destatis im September 2025 bei 122,6 und im September 2026 bei 126,6. Die Veränderung beträgt 126,6 ÷ 122,6 = 1,0326, also 3,26 Prozent. Neue Miete: 2.500 Euro × 1,0326 = 2.581,57 Euro. Das sind 81,57 Euro mehr im Monat und 978,84 Euro im Jahr.

Schönheitsreparaturen und Rückbau

Renovieren muss nach dem Gesetz der Vermieter, weil er die Räume in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat. Die Pflicht darf auf den Mieter übertragen werden. Starre Fristen wie „alle fünf Jahre, unabhängig vom Zustand“ sind in Formularverträgen aber auch bei Gewerberäumen unwirksam (BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008, XII ZR 84/06). Teurer als ein Anstrich ist oft der Rückbau von Einbauten, deshalb gehören Übergabeprotokoll und Fotos zum Vertrag.

Nebenkosten und Kaution

Für Gewerberaum gibt es keine gesetzliche Liste umlegbarer Betriebskosten, § 556 BGB gilt nicht. Umgelegt werden darf, was der Vertrag klar benennt. Für Verwaltungskosten und die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen lohnt eine Obergrenze. Die Kaution ist frei verhandelbar.

Konkurrenzschutz, Untervermietung, Umsatzsteuer

Der Vermieter darf nach der Übersicht der IHK Elbe-Weser im selben Gebäude in der Regel nicht an einen direkten Konkurrenten vermieten. Sicherer ist eine Klausel, die Sortiment oder Fachrichtung beschreibt. Untervermieten darf der Mieter nur mit Erlaubnis (§ 540 BGB).

Die Vermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Nach § 9 UStG kann der Vermieter zur Steuerpflicht optieren, aber nur, wenn der Mieter die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Verträge verbieten dem Mieter deshalb oft steuerfreie Umsätze in den Räumen, etwa Heilbehandlungen.

Gewerbemietvertrag kündigen: Fristen und Termine 2027

Bei unbefristeten Verträgen muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals beim Vermieter sein. Ob der Samstag mitzählt, wird nicht einheitlich beurteilt. Die Tabelle rechnet vorsichtig mit bundesweiten Feiertagen und nennt jeweils einen Tag von Montag bis Freitag. Kommt die Kündigung einen Tag zu spät an, verschiebt sich das Mietende um drei Monate.

Das Gesetz schreibt für die Kündigung von Geschäftsräumen keine Form vor, § 568 BGB gilt nur für Wohnraum. Verträge verlangen aber meist Schriftform. Die Kündigung sollte von allen Mietern unterschrieben und an alle Vermieter gerichtet sein. Den Zugang beweist am sichersten ein Bote, der das Schreiben einwirft und den Inhalt kennt.

Außerordentliche Kündigung

Fristlos kündigen kann jede Seite aus wichtigem Grund (§ 543 BGB). Geht es um eine Vertragsverletzung, ist vorher eine Abmahnung oder Abhilfefrist nötig (§ 543 Abs. 3 BGB). Schlechte Umsätze sind kein solcher Grund, denn das Risiko, mit den Räumen Geld zu verdienen, trägt der Mieter.

Vorzeitig raus aus einem befristeten Vertrag

Einen gesetzlichen Anspruch, gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig auszusteigen, haben Gewerbemieter nicht, solange der Vertrag keine Nachmieterklausel enthält. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:

1. Vertrag und alle Nachträge auf Formfehler prüfen. Fehlt bei einer Änderung die Text- oder vor 2026 die Schriftform, kann der Vertrag mit gesetzlicher Frist kündbar sein.
2. Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel suchen und deren Bedingungen erfüllen.
3. Einen solventen Untermieter suchen und die Erlaubnis beantragen. Lehnt der Vermieter ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters ab, entsteht das Kündigungsrecht nach § 540 BGB, sofern der Vertrag es nicht wirksam ausschließt.
4. Aufhebungsvertrag verhandeln. Eine Abstandszahlung ist für den Vermieter oft attraktiver als Leerstand mit Rechtsstreit.
5. Jede Einigung in Textform festhalten, mit Rückgabedatum, Rückbau und Kaution.

Checkliste vor der Unterschrift

• Mietzweck konkret beschreiben, etwa „Physiotherapiepraxis mit Kursbetrieb“.
• Laufzeit, Verlängerungsoption und Frist für die Optionserklärung notieren.
• Indexklausel: Ausgangsmonat frühestens bei Mietbeginn, Anpassung in beide Richtungen, Mindestlaufzeit von zehn Jahren.
• Nebenkosten abschließend aufgezählt, Verwaltungskosten gedeckelt.
• Renovierung ohne starre Fristen, Rückbau und Einbauten ausdrücklich geregelt.
• Kaution in Höhe und Form, Bürgschaft als Alternative.
• Untervermietung, Nachmieter und Konkurrenzschutz geregelt.
• Umsatzsteuer und Pflichten zu den eigenen Umsätzen geklärt.
• Grundriss und Übergabeprotokoll als Anlage, spätere Änderungen nur in Textform.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

Nur, wenn der Vertrag das vorsieht. Ohne Klausel bleibt der Mieter bis zum Ende der Laufzeit zur Zahlung verpflichtet.

Gibt es bei der Gewerbe-Indexmiete eine Kappungsgrenze?

Nein. Die Wohnraumregeln zur Miethöhe gelten für Geschäftsräume nicht. Grenzen ergeben sich nur aus dem Preisklauselgesetz, aus der AGB-Kontrolle und aus dem Vertrag selbst.

Fazit

Ein Gewerbemietvertrag bindet stärker als jeder Wohnungsmietvertrag, und das Gesetz fängt wenig ab. Vor der Unterschrift verdienen Laufzeit, Option, Indexklausel und Rückbau die meiste Aufmerksamkeit. Nachträge gehören immer in Textform. Bei bestehenden Indexklauseln lohnt seit dem BGH-Urteil vom März 2026 ein Blick auf den Ausgangsmonat. Wer kündigen will, sorgt dafür, dass das Schreiben spätestens an dem Tag aus der Tabelle beim Vermieter liegt.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz · § 578 BGB Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 580a BGB Kündigungsfristen · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 550 BGB Form des Mietvertrags · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 126b BGB Textform · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · Art. 229 § 70 EGBGB Übergangsvorschrift zum Schriftformerfordernis · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 542 BGB Ende des Mietverhältnisses · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 540 BGB Gebrauchsüberlassung an Dritte · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 545 BGB Stillschweigende Verlängerung · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 580 BGB Kündigung bei Tod des Mieters · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 3 PrKG Langfristige Verträge · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 8 PrKG Unwirksamkeit der Preisklausel · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 9 UStG Verzicht auf Steuerbefreiungen · Abruf 10/2026
• Bundesgerichtshof · Urteil vom 11. März 2026, XII ZR 51/25 · Abruf 10/2026
• Bundesgerichtshof · Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam · Abruf 10/2026
• Statistisches Bundesamt · Verbraucherpreisindex für Deutschland · Abruf 10/2026
• IHK Elbe-Weser · Geschäftsraummiete · Abruf 10/2026
• IHK Lippe zu Detmold · Wertsicherungsklauseln · Abruf 10/2026